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【推荐下载】关于不动产统一登记中的两个关键问题

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[键入文字] 关于不动产统一登记中的两个关键问题 关于不动产统一登记中的两个关键问题 所谓不动产的统一登记就是要实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台这四 方面的统一,并最终实现《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的 形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度 这一目标。当前,我国 的不动产统一登记工作正在如火如荼的进行中。笔者认为,在我国不动产统一登记的 过程中,以下两个问题非常关键。 一、厘清我国不动产上的权利类型,建立合理的不动产物权体系 在我国现行法上,不动产及其上的权利类型众多,极为复杂。首先,除了最为常见 的土地和建筑物等地上定着物外,我国法上的不动产还包括矿藏、水流、海域、森 林、山岭、草原、荒地、滩涂等。其次,在这些不动产上,除了国家所有权和集体所 有权,还存在各种用益物权,如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、 地役权、集体土地建设用地使用权、林权、取水权、探矿权、采矿权、养殖权、海域 1 [键入文字] 使用权等。这些不动产权利之间的关系错综复杂,混乱不清。具体表现在以下几方 面。 1.有些不动产权利的内容是相互重叠的。例如,林权中的林地所有权实质上就是土地 所有权,完全可以为土地所有权包含。而草原使用权、养殖权、林地使用权与土地承 包经营权并没有本质的不同,都是以农用地为对象的承包经营权。将同一性质的权利 简单地依据物理形态而区分为四类权利,纯粹是因为行政管理上的叠床架屋所致,毫 无必要。如果不梳理整合这些权利,势必使得未来我国不动产登记中依然存在各种矛 盾冲突之处,既难以实现统一登记的根本目标,也不利于人民法院处理相关不动产权 属纠纷。 2.有些权利的性质相同、用途相同,内容却大相径庭,如国有建设用地使用权与集体 建设用地使用权、宅基地使用权,性质上都是针对建设用地的使用权,但由于它们是 从不同的土地所有权基础上产生的,就在权利内容上存在极大的差别,如宅基地使用 权不得抵押、只能在本集体经济组织内部流转;而集体建设用地使用权只能用于乡村企 业厂房或乡村公益设施。在市场经济下,既然要由市场来实现对资源配置的决定性作 用,就要保证市场主体的地位平等,具有平等的法律地位。这种现状显然无法实现 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的 建立城乡统一的建设用地 市场 的目标。 3.存在权利的同名异质现象。例如,通过租赁方式取得建设用地使用权与建设用地的 租赁。前者是通过租赁方式设立了建设用地使用权,属于用益物权,后者是指建设用 2 [键入文字] 地使用权与承租人订立租赁合同,使承租人取得对国有土地的占有、使用的权利,属 于债权。 4.对于有些不动产权利缺乏明确的法律规定。例如,对于国家所有且国家使用的农用 地的承包经营权问题,缺乏规定。 二、对阻碍统一登记的法律条文进行立改废,确保不动产登记条例的出台 我国正在起草的《不动产登记条例》属于行政法规,效力低于全国人民代表大会及 其常务委员会颁布的法律。《不动产登记条例》要顺利颁行,就必须先对物权法、土地 管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法等法律中妨碍不动产统一登记的条文进 行立改废。具体来说,我国现行法律中有以下四类不利于统一登记的法律条文需要立 改废。 1.分别规定各类不动产登记机构的法律条文。我国将来要实行统一登记的是土地、房 屋、草原、林地、海域,规范这些不动产的法律有物权法、土地管理法、农村土地承 包法、城市房地产管理法、草原法、森林法、海域使用管理法等。依据这些法律中的 相关条文,不同的不动产上的权利由不同的登记机构负责登记,如土地管理法第 11 条、城市房地产管理法第 61、62 条等。这些条文如果不修改或废除,必然阻碍《不动 产登记条例》的颁行。 3 [键入文字] 2.分别规定各类不动产登记簿册和不动产权属证书的法律条文。我国历来实行不动产 登记发证制度,不同的不动产、不动产的不动产权利有不同的登记簿册与权属证书。 对此,相关法律均有明文规定。例如,依据物权法第 127 条第 2 款,虽同为农村土地 承包经营权,却要依据土地是耕地、林地还是草地,分别由三个不同的部门制作不同 的登记簿并颁发不同的权属证书(土地承包经营权证、林权证与草原使用权证)。这些规 定显然是不妥当的,需要删除。 3.未正确区分不动产登记类型的法律条文。在不动产登记中,狭义的变更登记仅指不 动产物权的主体不变而权利内容发生变化时所为的登记。转移登记则是在不动产物权 的主体发生了改变时进行的登记。我国许多法律条文并不严格区分转移登记与变更登 记,而统称为 变更登记 。如城市房地产管理法第 61 条、土地管理法第 12 条、物权 法第 145 条。这种不区分变更登记与转移登记的规定,不利于确保登记信息的清晰, 应予修改。 4.缺乏对一些不动产物权变动中登记效力的规定。首先,土地承包经营权的设立。物 权法第 127 条第 1 款与农村土地承包法第 22 条都规定,土地承包经营权自土地承包经 营权合同生效时设立。但这两部法律均未规定登记是土地承包经营权设立的生效要 件,还是对抗要件。其次,就宅基地使用权的设立以及未登记宅基地使用权的转让、 消灭而言,登记究竟是生效要件还是对抗要件,亦无法律加以规定。完善这些规定, 不仅有利于不动产统一登记目标的实现,也有利于人民法院正确处理相应的不动产权 属纠纷,最终有效的保护不动产权利人的权利,维护不动产交易的安全。 4 [键入文字] 相关推荐 探析资本主义民商法的摇篮 5


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